Belangrijke aandachtspunten bij cohousing Deel artikel

Wie kent Friends niet? De serie waarin Rachel en Monica samen met hun vrienden een appartement delen in New York. Het is het perfecte voorbeeld van cohousing. In deze blog lees je wat cohousing is, waarom het momenteel populair is en wat belangrijke aandachtspunten zijn.

Wat is cohousing?

Cohousing is een vorm van samenwonen waarbij meerdere volwassenen samen een appartement of gezinswoning huren, zonder dat ze daarom ook een gezin vormen. De vorm van samenwonen bestaat al enkele decennia, maar zit vooral de afgelopen jaren flink in de lift.

Voordelen cohousing

De stijgende interesse in cohousing is onder andere een gevolg van de vele voordelen die cohousen biedt. Het is in de eerste plaats voordelig, cohousers delen de gemeenschappelijke kosten. De voortdurende stijging van de huurprijzen versterkt het fenomeen. Maar ook het sociale aspect van cohousing is interessant. Nieuwe generaties pakken de dingen graag anders aan dan hun ouders. Via cohousing kan je je zelfstandigheid opeisen én tegelijkertijd kiezen voor een moderne en andere manier van leven. Het is wel niet altijd makkelijk om samen te wonen met andere mensen. Wij zetten enkele aandachtspunten in de verf die je hierbij kunnen helpen.

Een duidelijk huurcontract opstellen bij cohousing

Wanneer je een woning huurt, wordt er een huurcontract afgesloten met de verhuurder. In het geval van cohousing kan dat op drie manieren. 

1. Feitelijke samenwoning medehuurders
2. Hoofdhuur en onderhuur
3. Afzonderlijke overeenkomsten – onverdeeld aandeel genotsrecht

1. Feitelijke samenwoning 

(art. 52 woninghuurdecreet)

Bij een feitelijke samenwoning wordt een bijwoner niet automatisch mee huurder, hij kan bijwonen zonder huurderverplichtingen en -rechten. De verhuurder kan zich daar niet tegen verzetten, tenzij de bezettingsnorm overschreden wordt (de bezettingsnorm maakt deel uit van de minimale kwaliteitsvereisten en is daardoor van openbare orde). Op basis van artikel 1735 van het Burgerlijk Wetboek is de huurder aansprakelijk voor de bijwoner (artikel 1735 B.W. werd niet overgenomen in het Vlaams Woninghuurdecreet, maar maakt wel deel uit van het gemeen huurrecht dat op basis van zijn suppletieve werking ook geldt bij huurovereenkomsten voor hoofdverblijfplaatsen).

Nieuw in het Vlaams Woninghuurdecreet is dat de huurder(s) en bijwoner samen aan de verhuurder kunnen vragen of de bijwoner huurder mag worden. Als dat wordt toegestaan, wordt de bijwoner een volwaardige huurder en krijgt hij dezelfde rechten en plichten, zelfs wanneer de oorspronkelijke huurder(s) de huurovereenkomst beëindigt(en).

Voor feitelijke samenwoning is er een meer specifieke regeling voorzien in het woninghuurdecreet (art.52). In het beginsel is er één contract met de verhuurder waarin alle bewoners als huurder zijn opgenomen. Alle huurders zijn hierdoor zowel hoofdelijk als ondeelbaar aansprakelijk voor de maandelijkse huurgelden, lasten en huurschade. Concreet betekent dit dat als één van de huurders niet betaalt, de andere huurders mee verantwoordelijk zijn en hierop kunnen worden aangesproken.

De huurders die hun hoofdverblijfplaats hebben in het gedeelde goed, kunnen samen aan de verhuurder vragen om een bijkomende huurder op te nemen. Als de verhuurder daar niet binnen de drie maanden mee heeft ingestemd, kunnen de huurders naar de rechtbank stappen en opnieuw samen verzoeken dat een nieuwe persoon formeel huurder wordt (vanaf een tijdstip dat bepaald wordt in de uitspraak). Na de toetreding tot de huurovereenkomst wordt de nieuwe huurder best ook officieel toegevoegd aan de huurovereenkomst via een addendum.

De rechter kan de vordering tot aanvaarding van een persoon als huurder afwijzen in volgende gevallen:

a) als die persoon niet minstens één jaar zijn hoofdverblijfplaats heeft in het goed en met de huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft;

b) als, rekening houdend met wat is vastgesteld over de gemeenschappelijke huishouding en de tijdsduur daarvan, de vordering alleen de bedoeling heeft om die persoon op korte termijn de positie van huurder te verschaffen;

c) als die persoon vanuit financieel oogpunt onvoldoende waarborg biedt voor een correcte nakoming van de huur;

d) als de maximale bezettingsnorm zou worden overschreden.

2. Hoofdhuur en onderhuur

Er is één hoofdhuurder en de andere bewoners zijn onderhuurder. Enkel de hoofdhuurder heeft een contract met de verhuurder, de andere bewoners (onder)huren van de hoofdhuurder. Dit is geen mede-huur in de strikte zin van het woord, aangezien er een juridische verhouding van hoofd- en onderhuurders wordt gecreëerd.

Een belangrijk principe dat het Woninghuurdecreet vooropstelt, is dat volledige onderverhuur verboden is. Met instemming van de verhuurder mag de huurder wél een gedeelte van het goed onderverhuren, op voorwaarde dat het resterende deel de hoofdverblijfplaats van de huurder blijft. Bij cohousing is dat het geval. De duur van de onderverhuring kan nooit de resterende looptijd van de huurovereenkomst overtreffen en je blijft als hoofdhuurder (als enige) verantwoordelijk ten opzichte van de verhuurder.

3. Afzonderlijke overeenkomsten – onverdeeld aandeel genotsrecht 

Elke inwoner heeft een eigen huurcontract met de verhuurder. Er worden dus evenveel huurcontracten opgesteld als er verhuurders zijn en iedereen krijgt een onverdeeld genotsrecht op het onroerend goed in kwestie. Als huurder maak je in dit geval best duidelijke afspraken over de gemeenschappelijke kosten en schade aan de gemeenschappelijke delen van de woning.

 Deze manier van contractueel overeenkomen is een keuze die in de handen ligt van de medehuurders, in samenspraak met de verhuurder.

Beëindiging van de huurovereenkomst door één van de cohousers

Wat gebeurt er als één van de cohousers de huurovereenkomst wil beëindigen? Dat, en de gevolgen ervan, zijn verschillend naargelang het scenario dat van toepassing is. We bespreken hieronder de meeste voorkomende opties.

1. Feitelijke samenwoning medehuurders (art. 52 woninghuurdecreet)

Wanneer alle huurders hoofdelijk én ondeelbaar aansprakelijk zijn, moet de vertrekkende huurder zijn huurovereenkomst met de verhuurder opzeggen. Als de vertrekker dat niet doet en zomaar verhuist dan blijft hij in principe contractueel verbonden. Stel dat één van de huurders met de noorderzon verdwijnt, dan lopen de andere huurders het risico te worden aangesproken door de verhuurder tot betaling van het geheel, inclusief het deel van de vertrekker. Zij kunnen zich achteraf wel richten tot die mede-huurder, maar dat is niet altijd eenvoudig.

 Volgens artikel 52, §3 Vlaams Woninghuurdecreet heeft elke medehuurder de mogelijkheid om het contract voor zichzelf op te zeggen met een opzeggingstermijn van drie maanden, waarin de huurovereenkomst blijft lopen.

 Wanneer er een nieuwe medehuurder komt in de plaats van de vertrekkende medehuurder, heeft de laatste geen verplichtingen meer bij het verstrijken van de opzeggingstermijn. De verhuurder wordt dan gewoon betaald door de nieuwe huurder.

 Wanneer er geen nieuwe medehuurder in de plaats van de vertrekkende medehuurder komt (er is niemand voorgesteld of de voorgestelde medehuurder wordt niet aanvaard), blijft de vertrekkende medehuurder nog zes maanden aansprakelijk voor de betaling van de huurprijs.

 Als de verhuurder of de overblijvende huurder(s) niet binnen de drie maanden instemmen met een voorgestelde nieuwe medehuurder, kan de vertrekkende medehuurder voor de rechter vorderen dat de voorgestelde persoon huurder wordt (vanaf een in de uitspraak bepaalde datum). De rechter kan enkel weigeren op basis van drie vastgelegde weigeringsgronden: 

1. als die persoon vanuit financieel oogpunt onvoldoende waarborg biedt voor
   een correcte nakoming van de huur,
2. als de overblijvende huurder(s) uitdrukkelijk te kennen geven die persoon niet te kunnen aanvaarden of
3. als de bezettingsnorm zou worden overschreden.

 

2. Hoofdhuur en onderhuur

In dit scenario moet er gekeken worden naar twee contractuele lijnen: wat bepaald werd in de overeenkomst tussen de verhuurder en de hoofdhuurder én wat werd afgesproken tussen de hoofdhuurder en zijn medehuurder(s). Wanneer de hoofdhuurder de huurovereenkomst opzegt, heeft dit uiteraard ook impact op de onderhuurders. Met het verlopen van de hoofdhuur, loopt immers ook de onderhuur af.

Cohousing tips

Onder het motto “goede afspraken maken goede vrienden”, is het belangrijk om als huurders onderling duidelijke afspraken te maken over het reilen en het zeilen binnenshuis. Dat kan je bijvoorbeeld vastleggen in een ‘cohouse-overeenkomst’. Hierbij enkele cohousing tips die kunnen leiden tot een goede verstandshouding:

1. Open een gezamenlijke rekening

Als iedereen daar tijdig zijn deel van de kosten op stort, moet er nooit iemand grote bedragen voorschieten. Spreek een vast bedrag af dat maandelijks gestort moet worden voor vaste maandelijkse kosten (zoals elektriciteit) en een bijdrage voor andere uitgaven (zoals wc-papier).

2. Verdeel grote aankopen

In principe heb je maar één exemplaar van bepaalde grotere toestellen of meubels nodig, denk bijvoorbeeld aan een afwasmachine, een wasmachine of een eettafel. Maak een inventaris van wie wat heeft meegebracht en verdeel de last gelijk. Zo kan iedereen alles gemeenschappelijk gebruiken en blijft tegelijkertijd duidelijk van wie welk toestel of meubel is. (tip: bewaar de aankoopfactuur als bewijs).

3. Hou het netjes, ruim tijdig op

4. Stel jezelf flexibel op

Samenwonen betekent dat je rekening moet houden met anderen. Wederzijds respect is key!

Heb je meer vragen over cohousing? Bij Heylen Vastgoed ben je aan het juiste adres voor al jouw vastgoedvragen. Met 18 kantoren in Antwerpen, Limburg en Oost-Vlaanderen beschikken we over de juiste kennis van wonen. Hulp of advies nodig? Onze vastgoedspecialisten helpen je met het kopen, verkopen, huren of verhuren van jouw pand.

Contacteer Heylen Vastgoed Bekijk het huuraanbod van Heylen Vastgoed