Onroerend goed bij echtscheiding: miserietaks en aankoop/verkoop tijdens echtscheiding Deel artikel

Een echtscheiding heeft vaak een grote impact op iemands leven. Naast het emotionele aspect, is er ook een hele administratie die in orde moet worden gebracht.

Zo dient er een beslissing te worden gemaakt over de gezinswoning. Verkoop je de gezinswoning of neemt één van de partners de woning over? En wat dan met de partner die op zoek moet gaan naar een nieuwe woonst? In dit artikel komen de verschillende opties aan bod en geven we een aantal aandachtspunten mee.

1. Verkoop van de gezinswoning

Indien de gezinswoning wordt verkocht, dienen beide (ex-)partners hun toestemming te geven voor de verkoop. Dit houdt in dat beide partners zowel de onderhandse verkoopovereenkomst als de notariële akte dienen te ondertekenen. Met andere woorden dienen beide partners akkoord te zijn over de prijs en de andere voorwaarden. Indien één van de eigenaars niet akkoord gaat, kan de verkoop niet doorgaan.

2. Aankoop van een woning tijdens een echtscheidingsprocedure

Een woning aankopen tijdens de echtscheidingsprocedure kan ook, maar bepalend hier is het huwelijksstelsel waaronder de ex-partners gehuwd zijn.

2.1   Gehuwd onder wettelijk stelsel (met of zonder een huwelijkscontract)

Wanneer je gehuwd bent onder het wettelijk stelsel, is het niet aangewezen om tijdens de echtscheidingsprocedure al een notariële akte te laten verlijden voor de aankoop van een nieuwe (eigen) woning. Zo lang je officieel getrouwd bent, hebben alle aankopen immers een gemeenschappelijk karakter.

De enige uitzondering hierop is de aankoop van een woning met eigen middelen. Deze eigen middelen kunnen bijvoorbeeld gelden van voor het huwelijk zijn, of gelden gekregen uit een schenking of een erfenis (ook tijdens het huwelijk). De gelden die je hebt gespaard tijdens het huwelijk kan je niet aanwenden voor de aankoop van een nieuwe woning aangezien deze spaargelden tot het gemeenschappelijk vermogen behoren. Bijvoorbeeld: een koppel heeft samen 50.000,00 euro gespaard op de gemeenschappelijke rekeningen. Wanneer dit koppel uiteen gaat, krijgt ieder de helft, zijnde 25.000,00 euro. Tot aan de echtscheiding, zullen de gelden echter als gemeenschappelijk worden beschouwd. Pas wanneer de echtscheiding definitief wordt, zal de 25.000 euro aan ieder van de (ex-)partners worden toegekend als zijnde een eigen goed.

Hoewel het moeilijk is om een notariële akte te tekenen tijdens de echtscheidingsprocedure, kan er al wel een onderhandse overeenkomst getekend worden, zij het dat de (ex-)partner deze overeenkomst wel mee moet ondertekenen.

Dit heeft twee redenen:

·         Ter bevestiging dat, na de echtscheiding, het goed zal aangekocht worden door slechts één van de (ex-)partners;

·         Indien de echtscheiding om eender welke reden toch niet zou doorgaan, zal de woning wel aan beide echtgenoten toebehoren, gezien deze dan met het gemeenschappelijk vermogen zal worden aangekocht.

In de onderhandse verkoopovereenkomst of aankoop/verkoopbelofte zal uitdrukkelijk vermeld moeten worden dat de (ex-)partner niet de bedoeling heeft om mede-eigenaar van de woning te worden. Hij of zij zal de overeenkomst dus niet tekenen als koper, maar als tussenkomende partij, enkel ter bevestiging van bovenstaand feit.

Indien er toch al zou overgegaan worden tot het verlijden van de notariële akte, moet daarin de (ex-) partner ook tussenkomen. Hierin schuilt het risico dat schuldeisers van de gemeenschappelijke schulden nog vorderingen kunnen uitoefenen op de nieuwe (nog gemeenschappelijke) woning. Wil je dit risico uitsluiten, dan wacht je best met de aankoop tot op het moment dat de echtscheiding definitief is, vooraleer over te gaan tot het ondertekenen van de notariële akte. De echtscheiding is tussen de echtgenoten definitief van zodra het vonnis waarbij de echtscheiding werd uitgesproken kracht van gewijsde heeft verkregen. Naar derden (en dus ook schuldeisers) toe, is de echtscheiding pas definitief op het moment dat dit vonnis wordt overgeschreven in de registers van de burgerlijke stand.

2.2 Gehuwd met scheiding van goederen

Indien u gehuwd bent onder het stelsel van zuivere scheiding van goederen ligt de situatie anders. Iedere partner kan tijdens het huwelijk onroerende goederen alleen aankopen, er is immers geen gemeenschappelijk vermogen waarin de inkomsten terechtkomen.

Ook als de (ex-)partners nog niet officieel gescheiden zijn, kunnen zij zonder problemen een eigen woning kopen, die enkel op eigen naam staat. Er is geen toestemming nodig van de andere (ex-) partner.

2.3 Samenwonend

Indien je feitelijk of wettelijk samenwonend bent en je relatie wil beëindigen, kan je zonder toestemming of medewerking van uw (ex-)partner een nieuwe woning aankopen.

3. Overname van de gezinswoning door één van de partners

Tot slot kan de woning ook overgenomen worden door één van de (ex-)partners. In de volksmond wordt er gesproken dat de ene partner de andere partner “uitkoopt”. Eigenlijk gaat het hier niet om een verkoop, maar om een afstand-verdeling. Hierop is niet het verkooprecht verschuldigd, maar het verdeelrecht. Dit bedraagt normaal 2,5% op de waarde van de woning.

De fiscus heeft in geval van relatiebreuk echter een vermindering voorzien van dit verdeelrecht. Dit geldt voor gehuwden en wettelijk samenwonenden, maar niet voor feitelijk samenwonenden. Indien de woning verdeeld wordt na echtscheiding of na beëindiging van de wettelijke samenwoning – op voorwaarde dat wettelijke samenwoning minstens één jaar heeft geduurd – bedraagt het tarief slechts 1%. Dit staat ook wel bekend als de miserietaks.

Gemeenschappelijke lening

Wat met de lening die de (ex-)partners zijn aangegaan om de woning aan te kopen? Deze lening kan overgenomen worden door de partner die de woning overneemt. De bank moet toestemming geven om de overdragende partner te schrappen van de lopende lening, ook wel desolidarisatie genoemd. Een andere optie is dat de lening naar aanleiding van de verdeling, vervroegd wordt terugbetaald en de overnemende partner zelf een nieuwe lening aangaat (bij een bank naar keuze).